Caso Prático: Direito de Superfície e Usucapião


Na ilha da Boa Vista, em 1955, Ana Silva, herdeira de um terreno rústico de 600 m², registado na Conservatória sob nº 5678, celebrou contratos com três estrangeiros, permitindo-lhes construir moradias (M-101, M-102, M-103) em parcelas do terreno, por 20 anos, mediante 500.000$00 CVE anuais. Os contratos, renovados até 2002, estipulavam que, findo o prazo ou por falta de pagamento de um ano, as moradias reverteriam para Ana sem indemnização. Em 1995, Pedro e Clara ocuparam as moradias como cessionários, com consentimento de Ana, mas deixaram de pagar as rendas de M-101 e M-103 desde 1996, e de M-102 desde 1997. Em 1998, cederam M-101 e M-103 a terceiros. Ana intentou ação em 2003, pedindo: a) reconhecimento da propriedade do terreno e moradias (arts. 1313.º, 1314.º CC); b) entrega das moradias (art. 1525.º CC); c) rendas vencidas de 600.000$00 CVE (art. 1035.º CC); d) indemnização diária de 200$00 CVE (art. 1049.º CC). Pedro e Clara alegaram direito de superfície por usucapião (art. 1504.º CC) e depósito das rendas na Caixa Ecó.

Análise Fáctico-Jurídica

Ana adquiriu o terreno por usucapião (arts. 1284º, 1291.º, 1292.º, 1293.º CC), exercendo posse pública e pacífica desde 1950 (arts. 1254.º, 1257.º, 1258.º, 1259.º CC). Os contratos, embora denominados arrendamento, configuram direito de superfície (art. 1508.º CC), pois autorizam construções em terreno alheio com propriedade das moradias pelos superficiários (art. 1504.º CC). Este direito é autónomo, não um gozo de coisa alheia como o usufruto, mas um domínio sobre a construção (art. 1504.º CC). Contudo, faltou escritura pública, formalidade essencial, invalidando a constituição contratual.

Todavia, o direito de superfície pode ser adquirido por usucapião (art. 1508.º CC). Os antecessores de Pedro e Clara construíram as moradias com autorização de Ana, exercendo posse pública e pacífica desde 1955, com animus possidendi presumido (arts. 1249.º, 350.º CC). Sem título registado, a usucapião de boa-fé exige 15 anos (art. 1293.º CC). O prazo aplicável é de 15 anos a partir de 1967 (art. 297.º CC), completado em 1982. Assim, Pedro e Clara adquiriram o direito de superfície sobre as moradias por usucapião, sendo proprietários das construções, enquanto Ana mantém o solo.


Quanto às rendas, os depósitos na CGD (500.000$00 CVE entre 1996-1999) cobrem as quantias devidas, ilidindo a resolução contratual (art. 1035.º, al. g) CC). A cedência de M-101 e M-103 não viola o contrato, que permitia subarrendamento. A indemnização diária (art. 1046.º CC) é improcedente, pois as moradias pertencem aos superficiários.

Solução

A ação é parcialmente procedente: reconhece-se a propriedade de Ana sobre o terreno (arts. 1313.º, 1314.º CC), mas não sobre as moradias, que pertencem a Pedro e Clara por usucapião do direito de superfície (arts. 1504.º, 1508.º CC). Não há rendas devidas nem indemnização (arts. 1035.º, 1046.º CC).

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