Caso Prático: Propriedade Horizontal

Conflito de Condomínios no Edifício Sol Nascente

No cidade da Praia, Cabo Verde, o Edifício Sol Nascente, constituído em propriedade horizontal desde 1980, é composto por três blocos distintos: um rés-do-chão comercial (Galeria Maré), um bloco poente (Torre Lua) e um bloco nascente (Torre Sol). Cada bloco tem entrada própria, escadas independentes e, no caso das torres, elevadores distintos. A Galeria Maré não possui elevador. A administração de cada bloco é autónoma: a empresa Gestão Praia, Lda. gere a Torre Lua e a Galeria Maré, enquanto a ImoCabo, Lda. administra a Torre Sol.


Em 2024, a empresa ElevaCabo, Lda. instaura uma ação executiva contra o "Condomínio Sol Nascente" para cobrar 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), relativos à manutenção do elevador da Torre Sol. Com base num título executivo, são penhoradas contas bancárias do condomínio, totalizando 1.200.000$00, tituladas pelo NIF único do prédio. A Torre Lua e a Galeria Maré opõem-se, alegando que as contas penhoradas pertencem aos seus condóminos, que não usam o elevador da Torre Sol, e que cada bloco constitui um condomínio autónomo com personalidade judiciária.


Análise Jurídica


O Código Civil  regula a propriedade horizontal nos artigos 1395.º e seguintes. O artigo 1395.º define que as frações autónomas devem ser independentes, com saída própria, como ocorre no Sol Nascente, onde cada bloco tem acessos distintos. O artigo 1401.º enumera as partes comuns, como entradas, escadas, entradas, passagem comuns de dois ou mais condomínios, mas o n.º 3 do artigo 1404.º estabelece que as despesas com ascensores recaem apenas sobre os condóminos cujas frações são servidas, excluindo a Galeria Maré e, potencialmente, a Torre Lua.


O título constitutivo do Sol Nascente, datado de 1980, descreve os três blocos e suas frações, sem prever frações comuns entre eles, exceto um poço de água na cave. Os condomínios autónomos em edifícios com estruturas independentes, mesmo sob um único título de propriedade horizontal, desde que cada bloco tenha partes comuns próprias e administração distinta, conforme o artigo 1410.º, n.º 1.

O artigo 9.º n° 4, do Código de Processo Civil confere personalidade judiciária aos condomínios para ações relativas às partes comuns, reforçada pelo artigo 1417.º, que determina a representação pelo administrador. Aqui, a Torre Lua e a Galeria Maré demonstram autonomia, com orçamentos próprios e contratos de manutenção distintos, não se beneficiando do elevador da Torre Sol.

Solução

A penhora das contas é indevida, pois viola o artigo 1404.º, n.º 1, ao atingir condóminos não responsáveis pela dívida. A Torre Lua e a Galeria Maré têm personalidade judiciária (artigo 12.º, al. e), sendo legítimas para contestar a penhora, que deve limitar-se às contas da Torre Sol.Nestes termos deve Revogar-se a penhora sobre as contas dos outros blocos, prosseguindo a execução contra o devedor correto.

Conclusão

O Edifício Sol Nascente comporta três condomínios autónomos, cada um com direitos e deveres próprios. A ElevaCabo deve direcionar a cobrança apenas à Torre Sol, respeitando a autonomia dos blocos, nos termos dos artigos 1395.º, 1401º, 1404.º, n.º 4, 1410.º, n.º 1, 1417.º do Código Civil e 9.º, al. e), do Código de Processo Civil.


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