O Direito de Preferência : Um caso paradigmático de que o Direito não é amigo de quem é descuidado no exercício do seu direito

 

Imagine-se na pele de Ana, arrendatária de um  apartamento T2 no coração de Mindelo. Há anos ali reside, desde 8 de abril de 2008, num 3° andar, na  Praça Nova, na linda cidade de Mindelo um lugar onde se cruza e entrelaça a riqueza e diversidade da música cabo-verdiana com mornas, coladeras, funanás e kizombas,  quando, inesperadamente, o proprietário, João, decide aliená-lo(vendê-lo). Num gesto aparentemente de cortesia, envia-lhe uma carta, contendo elementos essenciais e informações atinentes à venda por 6 300 contos, a realizar-se a 8 de abril de 2024, com pagamento integral na escritura, e o comprador, Pedro, identificado. Ana, surpresa, responde que aceita comprar, mas por 5800 contos , valor que julga ser o justo valor, tendo por base as condições precificadas pelo Mercado. Dias depois, descobre que a venda ocorreu a 18 de abril de 2024, pelo preço comunicado. Enfurecida, invoca o seu direito de preferência. Será que lhe assiste razão? Quid Iuris?


O Código Civil, nos artigos 416.º e 1390.º, consagra o direito de preferência do arrendatário habitacional, exigindo que lhe sejam comunicados todos os elementos essenciais do negócio – preço, condições de pagamento e identidade do adquirente – capazes de moldar a sua vontade. A letra lei neste aspecto é clara : a omissão ou imprecisão destes dados compromete e obsta o exercício do direito. Aqui, João cumpriu o dever de comunicação, mas a data da escritura mudou. Contudo, tal alteração não influenciou nem foi susceptivel de Ana, cujo entrave foi o preço, não a data. Ao responder fixando outro valor, sem aceitar os termos propostos no prazo de oito dias (art. 416.º, n.º 2), o seu direito caducou.


O arrendamento urbano em Cabo Verde, que tem também a sua regulação nos termos da Lei n.º 101/VIII/2016 de 6 de janeiro (Regime Geral do Arrendamento Urbano – RGAU), e ainda pelas disposições do Código Civil, entre as quais os acima mencionados, sendo que no caso em tela, as disposições 50° e ss. do referido diploma, estabele os contornos inerentes ao direito de preferência do arrendatário em habitação urbana,  revelando a implacável precisão cirúrgica do ordenamento jurídico: a preferência exige adesão estrita às condições ofertadas. Ana, porventura imbuída ou quiçá trapaceada pela ingenuidade e ignorância tácita da lei, viu o seu 'sonho', de adquirir o supracitado imóvel, não obstante uma realidade jurídico-factual plausível ter ficado apenas na imaginação. Daí,  fica uma alerta: o direito existe, mas a sua fruição, requer ponderação e acima de tudo sagacidade no que toca ao seu exercício. Fazendo jus ao brocardo latino Dormientibus non succurrit jus...

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